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【物流风云】物流地产市场开始加速洗牌 国内企业要如何突围?
2016年09月26日 10:40 来源:万联网 浏览:194
万联导读

       在中国物流地产这片2万亿的蓝海,以普洛斯为代表的国际企业早已在国内站稳脚跟,将大部分市场紧紧握在手,国内企业如何才能顺利突围,甚至后来居上?

       于物流地产来说,去年应该是一个洗牌开始的节点,最重要的信号是万科、平安进军物流地产市场。


       绿地集团、万通控股、华夏幸福、合生创展等传统住宅开发商近年来也陆续进军物流地产。此外,以阿里巴巴、京东、苏宁为代表的电商企业也在加紧跑马圈地。


       普洛斯预测,未来15年内,中国的物流仓储面积将达到24亿平方米,其中现代化物流设施的市场规模将超过2.5万亿美元。资料显示:目前以普洛斯为标杆的国际性物流地产商在市场中依然占据了大部分份额,其中普洛斯以超过55%的市场占有率遥遥领先。

       起步晚、土地资源稀缺、运作经验欠缺等因素将制约万科、平安们赶超行业领头羊。国内企业想要在被外资几乎垄断的物流地产行业有所作为,需要的不仅仅是金钱和经验,更多的是认知和思维模式。


国内现代化物流的投资现状

       目前来看,除了以普洛斯为代表的国际物流龙头企业,国内企业在这条路上走得一直颇为不顺,但自从去年开始,万科、平安、菜鸟包括京东等多家企业分别先后涉足,企图蚕食这块万亿大蛋糕。

       这其中,万科更表示,因为具备更加专业的投资团队、更广泛的布局、规模化的地产协同优势。与电商相比,万科的平台将更加开放,开发运营能力更加专业聚焦。

       以最具代表性的万科物流为例,万科做物流地产的思路较为西化,引入美国黑石,未来还有可能与铁狮门合作整合上下游资源。2016 年 1-5 月,万科新增物流地产项目 7 个,新增物流地产建面 52.8 万平方米,超过 2015 年全年水平, 在房企中更是无出其右者。除了土地储备以外,万科管理上也借鉴普洛斯,以拿地盖房为基础,上游引入基金、下游稳住商户,用品牌优势做服务商。

万科物流地产项目建面比较

       虽然开发商们摩拳擦掌跃跃欲试,但这依然无法改变我国物流地产发展的现状,数据显示,在美国人均拥有的商业面积只有2平方米,但是人均拥有的仓储面积达到了5平方米以上。而中国现在的人均仓储面积只有0.4平方米,不到美国的1/10。未来伴随零售消费升级、电商快速发展,中国物流地产发展需求量巨大,但是却缺乏更高效的手段、措施以及开发商。

投资者们目前最大的困境

       纵观2015年中国物流市场整体表现,呈现出参与者不断增加,令物流地产市场竞争进一步加大的趋势。一线城市物流项目供不应求,但土地供应紧缩;

       相比之下,二、三线城市成为市场参与者投资重点投资选择,但租金下行压力大,空置风险逐步提高。那么,在新的竞争形势下,国内企业到底如何才能重新获得竞争优势呢?


一线城市物流地产回报率趋势图 

       1.政府意识

       若干年前,国内物流地产做得比较杂乱,没有税收、租金又低,廉价出让了很多土地,致使大部分地方政府对物流地产敬而远之。所以首先要打通政府这个门槛,只有政府意识到物流地产带来的产业促进,才能调动积极性,更愿意将土地调配给物流地产行业并推动其发展。

       2.拿地瓶颈

       应该说,这是目前国内所有物流地产企业所面临的困境。物流地产不同于商业地产,每一个企业的配送需求基本固定。规模化开发需要更多的土地,在一些非理性供应工业仓储用地的城市,拿地已经普遍非常困难,一线城市更是好地难求。

       3.思维困境

       与国外成熟的物流体系相比,国内物流地产开发呈现点状布局,远未形成一定规模的物流地产网络。由于投资管理方式的不稳定性,不同企业进入行业的侧重点也不同,不同程度会影响开发运营。开发商们只有将物流地产、物流市场与物流运作紧密结合,做好需求市场的调研与分析,将市场细分,才能了解整个市场,实现有效运作。

       4. 资本剿杀

       相比于房地产其他行业,物流地产的风险较低收益稳定,很多资本方不以为意。所以如何通过专业的资本化运作把产品变现才是各大企业竞争的最终利器。用灵活有效的资本运作获得充裕资金,提供资金支持和财务保障,利用自有资本实现一定规模的开发资本链,获得预期收益。


总结

       虽然发展时间并不长,但由于巨大的利润空间和成长前景,国内物流地产会面临许多机遇和困境,如果还想着靠租金收益活下去,那就大错特错了,其最终的竞争还是在资本运作方面。通过运营多个项目打包成的资产包,产生稳定的现金流,资产包形成良性状态之后通过资本化的途径把产业地产变现,这才是最佳路径。因此,对于万科、平安等物流地产开发商来说,打造一支高质量的资产运营团队是一个极其重要的事情。 
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