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在内外资竞逐中物流地产成“香饽饽”
2018年01月18日 11:00 作者:资讯公关部 来源:中瀛传媒 浏览:174
亚洲最大的物流地产商普洛斯的私有化收购案终于尘埃落定。历时半年多,普洛斯高管团队作为投资方之一,联合中国内地知名开发商万科集团以及厚朴、高瓴资本、中银集团,以3.38新加坡元/股、总代价约159亿新元(约790亿元人民币),成功收购新加坡上市企业普洛斯的全部股份。这将是亚洲历史上最大的私募股权并购,也将毫无悬念地成为中国物流地产发展史上的里程碑。

中国电商崛起带旺物流地产行业

所谓物流地产,是指经营专业现代化的物流设施的载体,是出于房地产开发企业对利润的追求,根据物流企业客户需要,选择一个合适的地点,投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产属于工业地产的范畴,指投资商投资开发的物流设施,比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等,这里的投资商可以是房地产开发商、物流商、专业投资商。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。与传统的物流地产相比,它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。

当前,中国电子商务的爆发式增长刺激了国内物流体系的整体升级,房地产企业也想寻求多元化分摊风险,而资本机构又在积极寻找稳定回报的投资机会等多方因素造就了我国物流地产蓬勃发展。    

从广义概念上,物流地产是能够利用物流产业的物业或区域土地、平台、物流金融、信息、功能等资源,通过策划实现价值最大化的物流资源平台的整合体。物流地产具备投资相对优质、政策支持、稳健增值的特征,但回报期、经营变数、管理控制是专业技术,虽说利弊同在,但利远大于弊。按照商业地产的逻辑,物流地产的资金前期投入相对较少,但投资回报周期长,换来的优势是相对稳定,其投资回报不如商业地产来得简单或“粗暴”,这导致策划者、规划者或开发商急功近利,最终落实到项目上“不接地气”。

而物流地产要“接地气”,只有与所在区域本身的资源禀赋充分结合。首先要从实际出发考虑本地区设立物流园区的必要性和可行性;其次物流园区规划应从整个城市物流系统协调性发展的需要出发,而不能喜“新”厌“旧”。第三应以节约用地、提升城市物流功能为宗旨。最后,要坚持市场化运作。在整个物流园区规划中,既要政府牵头统一规划和指导协调,又要坚持市场化运作的原则。因此,电商时代下的发展风投、保险、信托以及基金都试图涌入物流地产,所谓“无利不起早”,这是利益驱使的法力。

近年来,全国整体优质仓储物业的平均租金已连续上涨。有相关研究表明,物流地产投资回报率已达到8%以上,实际策划与运作得当的项目是完全超过或大大可超过的。而在电商物流时代,物流地产企业一方面要增强物流专业技能,练好内功,“适合自己的,就是最好的模式”。另一方面要专注于核心业务,要清晰发展思路,不要过度商业地产化。尤其在大数据时代,企业想提高运营效率,可尝试轻资产扩大化、运营资产弹性化、业务模式平台化、监控可视化等。

有数据显示,2017 年至少有254亿美元的中国资本投向了物流地产。仲量联行华东区物流地产部总监黄晖认为,电商零售业的蓬勃发展将继续推动物流地产市场的兴盛,在投资市场的交易规模也有望逐年增长。所以,亚洲最大的物流地产商普洛斯在最近的投资,可谓当今全球物流地产的翘楚。目前,物流地产商普洛斯在中国、日本、巴西和美国等地持有或管理的物流地产面积约5500万平方米,对应的资产价值约410亿美元。尤其在中国,普洛斯其市场份额超过第2到第10名的总和,处于绝对领先地位。同时,普洛斯在日本、巴西的市场份额均排名第一,在美国排名第二。除了物流地产的开发及运营,普洛斯的业务还涉及物流地产基金管理。

鲜为人知的是,这个物流业大鳄成立至今不过十年之久。2008年,当时处于困境中的美国巨头Prol ogis集团将其位于中国和日本的资产出售组建成普洛斯公司,一度举步维艰。好在生逢其时,中国电商零售业的起步和发展给了仓储物流行业起死回生的绝佳机会。十年间,借着中国电商零售业飞速发展、物流空间需求迅猛增加的历史性契机,普洛斯的资产规模迅速膨胀、快速成长,逐渐发展成全球领先的物流业巨无霸,目前,普洛斯的资产组合包括中国大内地8个城市中的252个物流园区,共计达5.3亿平方米。

物流地产潜力巨大未来市场可观

前不久,东百集团也发布公告称,拟与关联人平潭睿信投资管理合伙企业分别出资人民币8100万元和900万元,共同投资设立东百瑞兴资本管理有限公司。东百集团表示,新设公司将主要负责公司物流地产项目的管理及运营,本次交易有利于进一步完善管理团队激励机制,有效推动公司物流地产业务的顺利拓展。而在此前,除阿里巴巴旗下菜鸟、京东物流等电商企业大肆布局外,万科、绿地、万通、华夏幸福、合生创展等地产企业和平安集团也都纷纷扩围,进军物流地产。    

据有关资料显示,万科于2015年6月撤销了物流地产事业部,专门成立了万科物流地产发展有限公司。目前,万科在贵阳、武汉、上海、沈阳、长沙、成都等地已正式获得6个物流地产项目。对此,万科前高级副总裁毛大庆曾在万科获得廊坊项目后表示,随着城市化水平的提升,货物流转的效率提高,成本变低,物流产业变成了人们城市生活非常重要的环节,物流产业潜力巨大。而另一位万科前高级副总裁肖莉也认为,目前国内的仓储建设远远跟不上网购行业的发展,因此物流地产具有很好的发展空间。    

万科副总裁谭华杰表示,中国的电商渗透率已经超过了美国,但物流地产和仓储地产的建设还远远没有跟上。数据显示,在美国,人均拥有的商业面积只有2平方米,但人均拥有的仓储面积却达到了5平方米以上。而中国现在的人均仓储面积只有0.4平方米,不到美国的1/10。“可以毫不怀疑地说,在中国所有不动产分类中,物流地产是最大的蓝海市场,也是目前中国所有不动产类型当中租金收益率最高的。这里面存在巨大的机会,我们不能放弃这个机会。”谭华杰说。业内人士认为,物流地产现阶段比较热的主要原因还是在于其价值链。一方面,在土地稀缺的背景下,物流等产业用地有专属供地。另外,长约带来的租金收入和可能有的管理费使得运营收入稳定。第三,物流地产金融属性较强,而海外地产商非常善于使用私募地产基金以提升杠杆并加快资金回流。     

不仅是普洛斯、东百集团、万科,事实上,中国电商零售业急速发展的十年助推了一大批物流企业的成功,例如易商红木、乐歌物流等。在澳大利亚嘉民集团和后来恢复元气的安博等老牌企业的资产组合中,也发挥着越来越大的作用。据官方统计,中国电商总销量现居全球第一。普洛斯最大的客户就包括阿里巴巴和京东这两大中国电商巨头,也包括亚马逊和沃尔玛等国际企业。看好物流市场未来发展前景,中国内地的投资者对仓储物流项目垂涎已久。仅普洛斯最近的此笔交易中,原持有普洛斯36.8%股权的新加坡政府投资公司GIC,预计将通过此次出售获益约34亿新元,而一些中国的投资方也有望由此获得巨大利益。   

根据新加坡证券交易所关于本次收购的公告,万科将是普洛斯私有化后最大的单一股东。对于万科来说,重仓参与普洛斯私有化的意义不单纯只是获得资金收益这么简单,还有着更高的战略考量。万科方面表示,参与收购普洛斯将是万科城市配套服务商战略的重要举措,有助于万科在物流地产领域完善布局,在全球范围内打造全新的商业发展模式。事实上,网络零售、零售消费品及高端制造业正是拉动现代物流地产发展的三驾马车。以普洛斯最新财年年报为例,其前五大客户均属于第三方物流与电商行业,存储的主要货种包括快消品、汽车零部件、医疗器械等。

建设用地只减不增给物流地产带来利好

除国内资本外,近年来外资对我国的物流地产也十分看好。黑石集团共同创始人苏世民表示,黑石集团在中国的投资规模在50亿美元左右,投资主要集中于物流地产和购物中心。作为世界最大的另类投资管理公司,黑石集团目前管理的资产规模达3560亿美元。“我们就像一个篮球队,只有在机会比较明显的时候,我们才会投篮,而不是贸然进攻。离这个篮球筐越近,我们越高兴。”苏世民说,黑石集团对中国的物流地产投资非常乐观,受益于中国蓬勃发展的电商市场,对我们而言,物流地产是一个很明显的“投篮”机会。  

有关专家表示,现阶段我国物流设施供需结构呈现短期失衡。根据统计数据显示,2015年我国现代物流设施行业的需求与供给比为44.9%,供给缺口达 2390 万平方米。同时,来自仲量联行的报告称,至2020年,中国电子商务市场的规模将达1万亿美元,市场日益向B2C模式(企业对消费者)发展,需要更多的物流配送中心与之匹配。随着中国地产开发商多元化转型的需求强烈,作为行业标杆,像万科就花费了巨大投资建仓库而不是建房子,由此可见中国物流业现已成为内地地产投资者最热门的标的之一。   

目前,中国物流地产的投资市场才刚刚起步,考虑到中国电商和整个零售市场的发展、规模及速度,物流地产还有巨大的潜力,相信投资规模也会逐年提升,未来类似普洛斯这样的大宗交易也将频繁发生。但值得注意的是,现阶段的中国物流地产,外资占据了绝对主导地位。外资自2003年进入中国以来,像普洛斯之类的外资快速布局,已占据整个物流地产市场份额的55%,在中国的总土地储备也高达2000万平方米。而以普洛斯为首的外资,最高时曾占据超过80%以上的市场份额。      

2017年5月12日,上海市经信委、市规土局召开了产业用地新政解读会,根据上海城市可持续发展的战略目标,未来上海存量工业用地将作为土地盘活的突破口。“建设用地规模只减不增,以土地利用方式倒逼城市发展转型;同时,工业不能空心化,要保留适度工业用地布局。”上海近期释放了工业地产倒逼城市开发的信号:实行新增工业用地出让弹性年期制,一般工业项目用地出让年期为20年,对用地有特殊要求的市重点产业项目出让年期可为20—50年。这被业内解读为给物流地产带来利好。   

有业内人士分析认为,未来,行业竞争就看土地和客户的资源被谁把控。由于地方工业、仓储用地的供应有限,未来土地开发商将从一手招拍挂市场转向二级土地市场,从而推高成本。另外,在大量中低端仓库充斥下,市场形成恶性竞争,加上经济处于下行阶段,货主对仓储费用也日趋敏感。从中长期看,物流地产商单纯依靠中国经济增长、土地和人工红利来大幅盈利的时代已难以维持。物流地产商除加速布局线下产业外,现阶段资本市场标的数量已超出预期,如在2015年普洛斯进驻中储、2016年东百集团广东购地、南山控股吸收宝湾物流等事项完成之后,今年以来A股市场上的物流地产标的数量,其实已经超出了先前的预期,由此可以预见,未来国内外资本在物流地产市场上的较量还将加剧。
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